住まい造りの流れ(設計監理業務の場合)

ほとんどの人が住まい造りは初めてです。
まずは何から初めていいのか、土地探しのこと、 住宅ローンのこと、 税金のこと、建物にかかるコスト、設計費用、そのほか手続きの費用、 タイムスケジュール、そして何よりも自分たちの住まいに対する考え方、 デザインの好み、こんな家に住んでみたいという思い。

モヤモヤとまとまらないことばかり。
何かを決めないと、他も決まっていかない。 時間のかかる作業です。

そんな思い、モヤモヤをまずは相談してください。住まい造りの糸口がつかめるかもしれません

1~2ヶ月

<1.ご面談>

まずご相談という形で、事務所の方に来ていただくことにしています。子供さんがまだ小さく長時間のお話がしにくい場合は、こちらからお伺いもさせていただくこともあります。そこで世間話や趣味の話も交えながら、要望や問題点、新しい家でのライフサイクルのイメージなどを伺います。雑誌のスクラップなどお持ちいただくことも多く、初対面から充実したやりとりをさせて頂いてます。こちらからは、過去に手がけた住まいの図面や写真などをお見せして私のことも知って頂ければと思っています。お互いを知るということで、さしずめ、お見合いといったところでしょうか?

<2.委託契約>

何度か直接お話したり、メールでのやり取りや、実際の住宅を見ていただいて、相思相愛(?)ということになれば、委託契約を結んでいただくことになります。業務委託契約書には建築家が行う仕事の内容、設計期間や実施期間、業務の報酬、報酬の支払い方法、などが示されています。
また、決めかねる方にはファーストプレゼンテーション契約(有料5万円)をおすすめしております。
基本的な情報、条件をいただいて、その中で平面図や住まいのイメージのスケッチ等の提案です。
相互理解を深めることが目的で、その提案が全てではありません。

その結果、今後、当アトリエと、家づくりを進めたいとご判断いただけた場合、業務委託契約に進んでいただきます。その場合、ファーストプレゼンテーションでお支払い頂いた費用は設計・監理料に含ませていただきます。
また、ちょっと違うな?とお感じになられた方はそこで、業務は終了です。

<3.調査>

調査家づくりの本格スタートです。まず当アトリエが現地に行き、町並みや周りの建物、敷地と道路の関係やや隣地との高低差、地盤、風向き、日当たり、電柱の位置、ガス水道メーター、排水の位置などを調査します。法令上の諸条件についても行政機関に出向き調査します。住宅が建てられる区域かどうか、敷地に対してどのくらいの規模の建築が可能か、道路からの高さの規定はどうか、敷地の北側に対する高さの規制はどうか、防火地域か、などなどです。

2~4ヶ月

<4.基本計画>

基本計画基本設計の形にまとめるまでの構想の段階です。住まいに対する考え方や要望を伺ったうえで考えをめぐらせ、住む人の顔を思い浮かべながら、住まい方を考えます。外構も含め敷地にどう配置するか、近隣との関わり方、家事動線、視線、風のながれ、陽の入り方、平面計画、空間構成、規模、構造、コスト、建築材料の耐久性や質感、設備計画、その他あらゆる角度から分析を行い、総合的に検討を繰り返し、予算とのバランスを考えて内外のデザインを立案していきます。要望はどんどん伝えてください。お互いに夢のふくらむ楽しい時間です。

<5.基本設計>

基本設計基本計画のイメージを基本設計図書の形にまとめていきます。間取りや構造の種類、各部の寸法や面積、設備的に備える機能、主な使用材料、使用機器の種類と品質、予算とのバランスも図面をひきながらさらに検討していきます。具体的に寸法を入れる段階になるとコンピューター化していくので図面がしっかりしてきます。この時期以降の変更は余分な費用もかかり、良くない結果にもつながりますので、打ち合わせが大変重要です。なかなか図面だけでは伝わらないことも多いので、打ち合わせの最中にも手書きスケッチを多用し意思の疎通をはかります。

<6.実施設計>

基本設計によって決定した建築計画に基づき、デザインと技術の両面にわたり細部の検討を行い、その作業の成果として実施設計にまとめる段階です。カーテンや照明器具、外構など工事に含んでおきたい項目や工事範囲等も明記していきます。工事見積もりが大まかにならないためにも詳細図は大切です。意匠設計に関連して構造設計、電機設備設計、給排水設備設計、空調設備設計、外構植栽設計等を検討して各設計図にまとめます。鉄筋コンクリート造や鉄骨造だと構造計算書や各詳細図も作成します。何度も頭の中で家を組み立て、下書きやスケッチを重ね、まとめていきます。設計業務の中でも時間もかかり、精神力と体力が必要なハードな部分です。

<7.確認申請>

書類上の申請者はもちろんその家に住む方なのですが、私たちが代理人として行います。必要な書類は、正副の申請書、建築計画概要書、建築工事届、工事管理者の選定届委任状、その他、です。添付する図面は、付近見取り図、位置図、配置図、敷地と建築物の求積図、各階の平面図、立面図、断面図、構造図、計算書、などです。工事終了後、この書類に基づき役所の竣工検査が行われます。担当部所がいくつにも分かれていて、手続きもなかなか複雑、提出する図面も建築法規に適合しているか人目でわかるように書き込む必要があります。また確認申請以外にも事前協議が必要、など、なかなか、根気のいる部分です。
実施設計完了後、竣工引渡しまでが、それまでの設計業務期間に対して、監理業務期間と呼ばれます。工事が設計図書に示すとおり正確に実施されているかどうか確認する業務です。監理業務がおろそかになると、設計の意図に基づいた建物を完成させることはできません。

1~2ヶ月

 <8.工事見積依頼>

最も適した施工者を選定する作業に入ります。候補となる施工者は話し合いによって決めます。住む方の友人、知人、親類、家族、などが施工者となる場合もあります。設計図書、見積もり要項書、現場説明書、などを示して見積もりをとります。見積もり依頼にあたっては、施工者に設計の意図や現場説明などを行い工事内容を十分理解してもらうことが大切です。

<9.見積チェック 見積調整>

工者による見積もり内訳明細書が見積もり条件通りか、また、工事費見積もりの仕様、数量、単価をチェックします。重複がないか、区分に間違いはないか、材料や工法の仕様が施工者に都合の良い解釈になってないかなど、確認します。そして、間違っている箇所は訂正してもらい、正しい見積書で判断します。建築は工業生産品ではありません。多くの職人の手で創り上げるものです。必ずしも金額が一番安いことが絶対条件ではなく、設計の意図を理解し、情熱を持って、かつ適切な金額で施工する業者を選ぶことが大切だと考えます。

<10.工事請負契約>

施工者が決まると着工の前に工事請負契約を結びます。相互間の権利と義務を明確にする大切な行為です。契約のポイントとしては、契約に先立って、相手を十分知ること。工期の確認、支払条件の確認、火災保険などの確認など、があげられます。私たち(設計者)も発注者(建築主)と受注者(施工者)の契約の調印に立会い、アドバイスなどもいたします。

1~2ヶ月

<11.地鎮祭・着工>

着工に先立ち敷地の地主神を鎮め工事の無事を祈願するために行う儀式です。吉日を選んで午前中に行います。いよいよ工事がはじまります。

地鎮祭・着工 地鎮祭・着工

<12.設計監理業務>

着工に先立って、施工者から提出された工程表や施工計画への助言、基礎工事などの施工図の検討に入ります。地鎮祭が終わると建物の位置確認から工程表にそって竣工検査まで、多くの工事の確認指示を行います。施工図の検討、承認、各種検査の確認、仕上げ材料や色彩計画の確認、工事費支払い審査など多くの業務があります。この時期は現場で定期的に打ち合わせを行います。

<13.上棟・上棟式>

仮設工事、基礎工事、躯体工事、の後、棟木を上げる時に行われます。大地を司る神に守護を感謝し屋根の棟を司る神々に事の成就を願う祭事です。最近ではだいぶ簡略化されていますが、大工さんの苦労をねぎらう意味も込めて行われます。

上棟・上棟式 上棟・上棟式 flow8

<14.設計監理業務>

いよいよ仕上工事です。防水工事、石工事、タイル工事、木工事、屋根工事、金属工事、左官工事、建具工事、ガラス工事、塗装工事、内装工事、家具工事、いろいろな職種の職人さんの手で仕上げられていきます。現場では単に工事の手落ちがないかのチェックだけではなく、必要に応じて設計図に手を入れたり、施工者にわかってもらうために、スケッチで示したりします。仕上がり具合によって意図どおりの空間ができるかどうか大きく左右されるからです。設計図だけでは語りつくせないものを、じかに伝えていきます。

<15.完成引渡し>

外構工事、植栽工事、設備工事、などを経て工事終了となります。施工者自身の検査後、私たちは設計図書通りに出来ているか、建物内外とも最終的に詳しくチェックします。問題があれば手直しの指示をし、手直しがきちんと行われたことを確認します。その後、役所の完了検査となります。完成した建築物が建築基準法、消防法、など諸法令上の基準に合致していることを確認するための検査で、検査が終わり建物が合法的である場合には検査済証が発行されます。これがなければ銀行の融資実行がされません。完了検査が済むと、いよいよ引渡しとなります。

完成引渡し 完成引渡し メンテナンス

概ね、ご相談から1年程度で家造りは完成します。
引渡し後もメンテナンスや点検などの、住まいことでお付き合いは、続いていきます。また夏にバーベキューに呼んでいただいたり、これから住まいをお考えの方を案内させていただいたり、その際、楽しく大事に住まいを使っていただいているのを見ると、いつも大変嬉しく思います。